Segunda Oportunidad con vivienda: cuándo se conserva la casa y cuándo se vende

Actualizado el 2026-09-02

Antes de 2022 la Ley de Segunda Oportunidad exigía liquidar todo el patrimonio, vivienda incluida. La reforma abrió la vía del plan de pagos, que permite conservar la casa en determinadas condiciones. No es automático y depende de los números.

Las dos vías

Liquidación. La vivienda se vende (normalmente por el administrador concursal). Con el precio se paga primero la hipoteca; lo que sobre va a los acreedores ordinarios; lo que quede sin pagar se exonera. Es la vía cuando la vivienda tiene capital libre relevante o cuando no se puede seguir pagando la hipoteca.

Plan de pagos. Se conservan los bienes, incluida la vivienda, a cambio de destinar durante tres años (cinco si se conserva la vivienda) los ingresos disponibles a pagar a los acreedores según un plan aprobado por el juzgado. Al cumplirlo se exonera el resto.

Cuándo permiten conservarla los juzgados

• La hipoteca está al día o puede ponerse al día, y los ingresos permiten seguir pagándola además del plan.
• El valor de mercado de la vivienda no supera en exceso la deuda hipotecaria: si vendiéndola sobrara mucho para los demás acreedores, el juzgado tiende a la liquidación.
• Es la vivienda habitual de la unidad familiar.
• El plan es viable: la cuota de la hipoteca más el plan de pagos no puede dejar a la familia por debajo del mínimo vital.

Ejemplo favorable: vivienda valorada en 180.000 € con hipoteca pendiente de 170.000 €, otras deudas de 40.000 €, ingresos de 2.100 € netos. Vender no aportaría casi nada a los acreedores; el plan de pagos con 300 € mensuales durante cinco años (18.000 €) y exoneración del resto es defendible.

Ejemplo desfavorable: vivienda de 250.000 € con hipoteca de 60.000 € y deudas de 90.000 €. El capital libre (190.000 €) cubriría toda la deuda: el juzgado ordenará la liquidación.

Qué pasa con la hipoteca en la exoneración

La deuda hipotecaria no se exonera mientras la vivienda responda de ella. Si se conserva la vivienda, se sigue pagando la hipoteca hasta el final. Si se liquida y el precio no cubre la hipoteca, el resto se convierte en deuda ordinaria exonerable.

Documentos que decide el caso

• Nota simple del Registro de la Propiedad y escritura de compra.
• Última tasación o valoración de mercado (el administrador puede pedir otra).
• Cuadro de amortización y estado de la hipoteca.
• Ingresos de la unidad familiar y gastos fijos.

Con estos cuatro documentos un abogado puede decir en la primera consulta si la vivienda se puede conservar o no. Usa el comprobador de esta página para una primera aproximación.